Главная » Ипотека » Ипотека за чужой счет

Ипотека за чужой счет

Квартира для аренды, чтобы приобрести квартиру. Квартира за чужие деньги. Ипотека за чужой счет. Что лучше: ипотека или аренда, а может и то и другое?

Покупаем квартиру на чужие деньги. Ипотека плюс аренда равно квартира.

Кто для чего покупает квартиру? Одни — для того чтобы жить;
Другие — чтобы вложить деньги (сберечь то, что заработали);
Третьи — чтобы заработать деньги.
Да, да, именно — заработать, сдавая квартиру в аренду.
Но, чтобы сдавать квартиру, — ее надо иметь.
А чтобы купить — надо потратить деньги.
А что если купить квартиру в кредит, сдать, а с банком расплачиваться теми деньгами, которые платят за аренду квартиры?

Можно и так.
Тогда получится квартира, за которую заплатили чужими деньгами: деньгами арендаторов.

Доходы от сдачи в аренду квартир — дополнительные, а доп. доходы — учитываются далеко не всеми банками.

Но даже те банки, которые в принципе учитывают доп. доходы, эти доходы не учтут, если нет никакого основного. То есть в дополнение к основному заработку — пожалуйста. Нет основного — «безработным кредит не дают»

Две разные ситуации:

    Есть:
  1. квартира, которая у заемщика уже есть, которая сдается в аренду, и приносит ее владельцу доход в виде арендной платы и
  2. квартира, которая приобретается заемщиком, чтобы после сдачи в аренду — приносить доход.

В первом случае доходы от аренды могут быть учтены банком, во втором случае — нет.

Как банк учтет доходы от аренды имеющейся квартиры при выдаче кредита?
Допустим, месяц аренды квартиры приносит владельцу квартиры 30 000 рублей. Банк учтет эти доходы как 30 000/2 = 15 000
Почему так?
Потому, что сегодня арендатор есть, а завтра — съехал. Пока найдете нового: время-то идет.
Когда кредит получен, то сколько Вам квартира приносит денег — столько Вы можете и отдавать.
Ничего не приносит (съехал арендатор)?
Что ж, с банком расплачиваетесь своими: куда деваться.

Хотя, есть банки, способные учесть доходы от аренды в полном объеме, но такие банки пока что скорее исключения.

Есть своя квартира, есть деньги на первый взнос для покупки другой, и соответствующая зарплата, чтобы взять кредит.
С помощью кредитных средств приобретается квартира, закладывается банку, заемщик в нее переезжает, а старую квартиру сдает в аренду.
Получаемые от аренды деньги тратит на погашение долга перед банком.

Заемщик живет в своей квартире, переезжать никуда не собирается.
Есть деньги на первый взнос, берет кредит в банке на новую квартиру.
При этом, заранее ставит в известность банк, что собирается эту квартиру сдавать. Берет справку в банке, что банк поставлен в известность, что приобретаемая заемщиком квартира будет сдаваться в аренду и не возражает против этого.

Это важно сделать, чтобы банк не воспрепятствовал потом сдаче квартиры.
В этом случае, выдавая Вам кредит, банк будет учитывать Ваши доходы, не считая планируемые от аренды. Вы же, приобретя квартиру и сдав ее в аренду, сможете рассчитываться с банком теми деньгами, которые получаете от сдачи квартиры в аренду.

Как правило (хотя бывают и исключения), арендная плата несколько меньше, чем приходится отдавать в месяц банку за пользование кредитом.
Зато, при минимальных своих вложениях, в основном за счет получаемой арендной платы, у Вас появляется еще одна квартира.

Платежи банку по ипотеке меньше ежемесячной арендной платы

Только что писал, что арендная плата несколько меньше, чем платежи по ипотеке и вдруг утверждаю обратное!
Нет, я ничего не перепутал, просто ситуацию можно рассматривать «в статике», а можно «в динамике»

Итак, посмотрим на ситуацию «в статике».
Допустим, в ноябре 2005 года человек покупает однокомнатную квартиру за 2 700 000 рублей (ничего себе цены: в марте 2002 года стоимость такой квартиры была 800 000 рублей!)

Так вот, чтобы взять квартиру за 2 700 000 рублей нужно иметь деньги на первый взнос и взять кредит.
Допустим, кредит берется 68 000 долларов США (что эквивалентно 2 295 000 рублей) на 15 лет под 11% годовых. В этом случае ежемесячный платеж эквивалентен примерно 770 долларам (или 26 000 рублей по курсу на ноябрь 2005)
А сдать такую квартиру в аренду можно за эквивалент 500 долларов (17 000 рублей) в месяц.
Что больше?
Ежемесячный платеж банку!

Допустим, человек купил квартиру в 2002 году.
Понятно, что кредит ему нужен был меньший: допустим 25 000 долларов, что в пересчете на рубли составляло по курсу на март 2002 года 675 000 рублей.
Но тогда была другая процентная ставка, не 11%, а 15% годовых, даже по валютному кредиту.
И ежемесячный платеж по кредиту получался примерно 350 долларов (9 450 рублей) .
Сдать такую квартиру в аренду тогда можно было долларов за 200 (за 5 400 рублей)
Но прошло всего 3,5 года и арендная плата за такую квартиру выросла и стала эквивалентной 500 долларам в месяц, в то время, как ежемесячный платеж банку остался прежним, 350 долларов в месяц.

Причем, некоторые банки снизили процентную ставку, в том числе и для бывших клиентов. Таким образом, арендная плата возросла, а ежемесячный платеж — мог уменьшиться.

И если посчитать размер арендной платы средний за срок кредитования, то обнаружится удивительная вещь: Платежи банку по кредитам меньше, чем средняя месячная арендная плата, получаемая от арендаторов в течение срока пользования кредитом!

Москва, 2004 — 2005 год.

Решил я перечитать то, что было написано ранее, и посмотреть на ситуацию, так сказать, из будущего.

Что лучше: ипотека или аренда?

Допустим, человек купил квартиру (ту, о которой я писал выше) в 2005 году.
Как мы говорили выше, тогда квартира стоила сумму, эквивалентную 80 000 долларов.
Сейчас стоимость такой квартиры составляет примерно 5 200 000 рублей, что эквивалентно 220 000 доларов.

Если же придется такую квартиру снимать в аренду, то месячная арендная плата будет эквивалентной (по состоянию на май 2008 года) 900 долларам в месяц.
Надеюсь, Вы заметили, что платеж по ипотечному кредиту я посчитал равным 770 долларам. Но сравнение было не корректным: мы сравнивали стоимость аренды целой квартиры с платежами по кредиту, составляющему 85% стоимости квартиры. Поэтому, предположу, что кредит заемщиком был получен на все 100% стоимости квартиры, то есть, на 80 000 долларов.

Таким образом, платеж по кредиту получился равен 906 долларам.
То есть, прошло всего три года, и платежи по ипотечному кредиту и за аренду аналогичной квартиры — сравнялись!
Но при этом, «ипотечник» получил доход за счет удорожания стоимости квартиры!

Февраль 2010.
Сколько стоит квартира, купленная в 2005 году за 80 000 долларов или за 2 700 000 рублей?
Примерно 4 000 000 рублей или по курсу 30 рублей за доллар — 133 330 долларов США. (И это не смотря на послекризисное падение цен. Ставки аренды за время кризиса также упали, но тысяч за 20 рублей сдать квартиру — реально.

Не хочу, чтобы у Вас складывалось впечатление, что ипотека однозначно выгоднее. На самом деле, человеку, купившему квартиру в 2008 году за 5 200 000 рублей (что эквивалентно 220 000 доларов), в феврале 2010 так не кажется. Пока не кажется.

Видео по теме:

О admin

x

Check Also

Какое жилье может быть куплено по ипотеке?

На самом деле практически любое жилье можно купить по ипотеке. В банках сейчас огромное количество различных программ. Деньги в долг дают и на покупку вторичного жилья, и на приобретение квартиры ...

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома в 2017 г

Закладная на квартиру по ипотеке от Сбербанка: правила оформления Ипотека согласно законодательству сопровождается составлением целого пакета документации. В том числе осуществляется оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома ...

Купить квартиру на торгах можно на 30-50% ниже рынка

Купить квартиру на торгах можно на 30-50% ниже рынка. Площадки, цены, условия участия В России действуют десятки торговых площадок, на которых реализуются объекты недвижимости, изъятые, по какой либо причине, у ...

Список документов, необходимых от Заказчика для оценки имущества

Список документов, необходимых от Заказчика для оценки имущества Дата: ______ 2013г. Уведомляем вас о том, что на 22 марта 2013 года в 9 часов назначен осмотр: Жилого дома общей площадью ...

ФЗ 218 о кредитных историях — последняя редакция

О кредитных историях — федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) В момент принятия Закона «О кредитных историях» в декабре 2004 года много писалось о его преимуществах, основными ...

Отказ от страховки ипотеки

В обращении ФАС к гражданам России сообщается, что в целях рассмотрения дела, возбужденного в отношении «Почты России», антимонопольный орган против граждан, столкнувшихся с навязыванием страховых услуг в почтовых отделениях, сообщать ...

ЖК Легенда на Дальневосточном проспекте 12, ЖК Legenda

Legenda на Дальневосточном представляет собой комплекс из семи 13-этажных домов, которые расположены в исторической части Невского района Санкт-Петербурга. Строительством занимается компания LEGENDA Intelligent Development. Строительство нового ЖК Легенда на Дальневосточном, ...

Ипотека и перепланировка

Как банки относятся к неузаконенной перепланировке квартиры? Можно ли получить ипотечный кредит, если в квартире перепланировка? Ипотека и перепланировка. Как банки относятся к перепланировке. Как банки относятся к квартирам с ...

Стоимость оформления сделки купли продажи квартиры: нотариус, договор, госпошлина, риэлтор

Сколько стоит оформление купли продажи квартиры: нотариус, договор, госпошлина, риэлтор Процедура оформления покупки или продажи квартиры связана с множеством законодательных нюансов, и подразумевает прохождение нескольких этапов сделки, и, соответственно, привлечение ...

Нюансы составления договора задатка при покупке квартиры и его образец

Условия соглашения о задатке при покупке квартиры и образец данного договора на 2017-2018 год Задаток играет большую роль в операциях купли-продажи недвижимости, выполняя гарантийную и стимулирующую роль. Передавая часть суммы ...

ЖК Борисоглебское в Новой Москве: купить квартиру в новостройке по выгодным ценам от застройщика СтройИнвестТопаз – официальный сайт

Кленовый квартал (Корпус №211) Кленовый квартал (Корпус №156) Кленовый квартал (Корпус №210) Кленовый квартал (Корпус №214) Кленовый квартал (Корпус № 208, 210, 209) Кленовый квартал (Корпус № 214) Кленовый квартал ...

Почему произошел ипотечный кризис в США 2007–2008

Ипотечный кризис в США 2007–2008 гг. Причины, последствия, методы преодоления Коротко: Ипотечный кризис в США 2007–2008 гг. – крах рынка недвижимости и связанных с ним производных ценных бумаг. По уровню ...

Рефинансирование кредита с плохой кредитной историей

Одной из главных проблем нашего тысячелетия, если говорить о финансовом рынке, является закредитированность населения. Если верить статистическим данным, то в России должниками финансовых организаций является большая половина населения, из которых, ...

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, ...

Причины отказа в распоряжении материнским капиталом

Причины отказа в распоряжении материнским капиталом Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. Сертификат на материнский (семейный) капитал получили 36 211 семей Северной Осетии. Это те, в чьих ...

Россельхозбанк: рефинансирование ипотеки 2018 на выгодных условиях: Рейтинги и новости

Россельхозбанк: рефинансирование ипотеки 2018 на выгодных условиях Рефинансирование ипотеки в Россельхозбанке в 2018 году позволяет снизить процент действующего ипотечного займа, изменить срок кредитования и размер платежа. Россельхозбанк: перекредитование ипотеки в ...

Земельный налог для пенсионеров в 2018 году — освобождение от оплаты и перечень льгот, порядок оформления

Земельный налог для пенсионеров в 2018 году — предусмотренные федеральные и региональные льготы Очередные изменения по расчету налога на землю вступают в действие в ближайшем году. Власти продолжают увеличивать сумму ...

Ипотеку выплатил – что дальше?

Итак, вы шли к этому моменту несколько лет. Отказывали себе в развлечениях и крупных покупках. Экономили на обедах в офисе, а вместо заграничного курорта провели отпуск в деревне. Теперь все ...

Как воспользоваться сертификатом — Молодая семья — для получения ипотеки

Сертификат «Молодая семья» и возможность его использования на погашение ипотеки В целях повышения демографической ситуации в стране государство разрабатывает льготные программы. В 2007 году началась выдача «материнских сертификатов». Данная мера ...

Ипотека — подводные камни в 2018 году, КредиторПро-2018

Оформить заявку и получить ответ из банка всего за 30 минут→ Если вы раздумываете над тем, чтобы купить жилье в кредит, вас наверняка интересуют вопрос – какие подводные камни ожидают ...

Новостройка или вторичка: личные истории тех, кто купил и доводил до ума

Новостройка или вторичка: личные истории тех, кто купил и доводил до ума 23 мая 2016 в 9:24Ирина Осипова, REALTY.TUT.BY С тех пор как появилась возможность выбирать, где покупать жилье, — ...

Яндекс.Метрика