Главная » Ваш юрист » Как купить залоговую квартиру

Как купить залоговую квартиру

В последние годы на рынке недвижимости резко вырос спрос на залоговые квартиры. Чем обусловлен высокий спрос на данный вид недвижимого имущества, как оформляется покупка ипотечной квартиры и насколько высоки риски покупки обремененного жилья – читайте в нашей статье.

Что такое залоговая квартира? Это объект жилой недвижимости, находящийся под обременением у банка-кредитора, это может быть как ипотечное кредитование, так и иной кредитный продукт, взятый заемщиком под залог недвижимости. В случае нарушения заемщиком кредитного договора в части внесения платежей в течение определенного периода времени, банк переводит залоговое имущество в свою собственность и выставляет на торги с целью реализации и возврата долга (в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ и ст.37 и 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости). Такая система дает возможность купить залоговую квартиру у банка на обоюдно выгодных условиях.

Основными причинами продажи залоговых квартир являются, как правило, невозможность выплаты ипотечного кредита или желание инвестировать средства в другой объект недвижимости (например, в случае объектов «долгостроев»). Отметим, что продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда, поскольку ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Соответственно, единственным выходом из сложного положения, возникшего между заемщиком и банком, является урегулирование спора в досудебном порядке и реализация объекта жилой недвижимости по обоюдному согласию.



Желающие купить ипотечную квартиру с обременением у банка вместе с положительными моментами как правило, это квартиры в новостройках в хорошем техническом состоянии с проверенными документами и оценены страховой компанией, приобретают и риски по вопросам потери не только приобретаемого жилья, но и вложенных средств. Поскольку оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру, являющейся залогом, как правило, хранится в банке, это значит, что потенциальный покупатель не сможет ознакомиться с документами предварительно перед подписанием договора, даже если он уплатит задаток. В данном случае существует риск, что продавец может получить задаток от нескольких разных лиц.

Несмотря на то, что многие агентства недвижимости считают сделки по купле-продаже залоговых квартир довольно специфичными, это еще не повод отказываться от своей мечты – купить недорого собственное жилье.

Рассмотрим несколько вариантов покупки залоговой квартиры.

1. Как купить ипотечную квартиру непосредственно у должника.

Данный вариант приобретения объекта жилой недвижимости предполагает обязательное наличие письменного разрешения кредитной организации на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка. Как правило, организация, выдавшая ипотечный кредит, дает согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.

Главная особенность такой сделки право собственности на квартиру оформляется с обременением, снимать которое придется уже новому собственнику. Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения.



Информацию по наличию на квартире залогового обременения можно получить из выписки из ЕГРП или из сведений в свидетельстве о праве собственности.

2. Как купить ипотечную квартиру через переоформление кредита.

На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга. В этом случае банк принимает решение в индивидуальном порядке с учетом проверки платежеспособности нового заемщика, и в случае получения разрешения от банковской организации кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры. Сумма долга, выплаченная банку первоначальным заемщиком, возвращается последнему новым кредитором.

Стоит отметить, что сделки по передаче ипотеки новому лицу требуют особого внимания при подписании всех договоров.

3. Как купить залоговую квартиру у банка.

Купить квартиру у банка можно по определенной схеме, основным преимуществом данной сделки, несомненно, можно считать довольно низкую стоимость объекта жилой недвижимости, что обусловлено необходимостью срочной реализации залогового имущества, находящегося на момент продажи в собственности у банка. Как правило, стоимость залоговой квартиры снижается в зависимости от срока ее реализации, в рамках суда оценочная комиссия вправе определить скидку на квартиру от 5 до 10% от рыночной стоимости.



Алгоритм действий по проведению сделки по купле-продаже квартиры у банка зависит непосредственно от выбранного метода приобретения объекта жилой недвижимости:

  • Передача задатка покупателем продавцу реализуемой квартиры.

Основное преимущество данной процедуры – покупка квартиры без обременения. Недостатки сделки: длительное время на оформления документов и риск возврата внесенных денег в судебном порядке в случае, если продавец откажется от сделки.

  • Если покупатель готов купить квартиру с обременением.

Данная процедура предполагает покупку жилья с последующим снятием обременения покупателем самостоятельно, после полной выплаты ипотечного кредита. В плане сохранности средств продавец находится в полной безопасности. Недостатки сделки больше касаются покупателя: длительный вывод объекта недвижимости из-под залогового обременения, возможны дополнительные условия кредитования и повышение процентной ставки.

  • Купить залоговую квартиру у банка через аккредитивный счёт или банковскую ячейку.

Данная процедура оформления сделки представляет собой два этапа передачи денег: часть денег выплачивается банковской организации в елях погашения остатка по кредиту, вторая часть передается продавцу жилого объекта недвижимости. Покупатель квартиры открывает два счета или закладывает средства в две разные банковские ячейки, и только после прохождения государственной регистрации квартиры в частную собственность заложенные деньги передаются по назначению.



Как итог: данная процедура оформления сделки по купле-продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, является безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку снятие обременения и переход объекта недвижимости в частную собственность происходят одновременно. Единственный недостаток данного способа покупки залоговой квартиры у банка – риск банкротства кредитной организации.

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры у банка

Согласно действующему законодательству, перечень документов для сделки по купле-продаже залоговой квартиры включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРП, в которой имеется информация об обременении и залогодержателе (банке).
  • Оригинал и копия технического паспорта на квартиру.
  • Кредитный ипотечный договор продавца.
  • Закладная на квартиру.
  • Банковские документы, подтверждающие совершение сделки.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, которым подтверждается оставшаяся сумма долга заемщика перед банковской организацией.

Важно! Банк вправе выдвинуть дополнительные требования к обеим сторонам сделки, к примеру, регистрация договора у определенного нотариуса.

Какие существуют риски, если принято решение купить залоговую квартиру у банка

Приобретение ипотечной квартиры несет собой не только положительные моменты, а именно, низкую стоимость жилья, но также и дополнительные риски. Так, несмотря на то, что сделка с участием банковской организации считается самой безопасной, продавец квартиры вполне может оспорить решение суда на каких-либо основаниях (например, невыгодные условия сделки, завышенные требования и т.д.), соответственно, покупатель сможет вернуть внесенный задаток опять-таки только через суд. В таких случаях рекомендуется заключить с продавцом недвижимости предварительное соглашение, которое обязательно должно содержать в себе условие об отсутствии каких-либо претензий к покупателю со стороны бывшего собственника и членов его семьи.



Определенные риски существуют и при покупке залоговой квартиры на открытых торгах: бывший владелец объекта недвижимости может предъявить претензии банковской организации, в частности это может быть претензия о несоответствии условий квартиры параметрам, которые закреплены в договоре купле-продажи.

Существенно рискует покупатель залогового имущества, если в реализуемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, причем это может быть выполнено автоматически, поскольку согласно действующему законодательству, дети после рождения прописываются вместе с матерью, и продавец не поставил об этом в известность покупателя. В качестве дополнительной гарантии в таких случаях специалисты рекомендуют оформлять титульное страхование.

Также, специалисты не рекомендуют участвовать в торгах по продаже недвижимости, если отсутствует на то согласие первоначального заемщика. В данном случае существуют риски оспаривания заемщиком решения суда и правомерности сделки.

Преимущества от сделки по купле-продаже залоговой квартиры у банка

Если говорить объективно, что купля-продажа залоговой квартиры через банковскую организацию можно назвать предприятием выгодным, как для продавца, так и для покупателя:

  • Во-первых, банк, выступая в качестве продавца, получает причитающиеся ему средства для дальнейшего использования их в совершении различных финансовых операций в рамках своей профильной деятельности.
  • Во-вторых, бывший владелец снимает с себя бремя долговых обязательств и приобретает статус финансово независимого.
  • В-третьих, покупатель квартиры, становясь новым заемщиком у банка, приобретает жилье на льготных условиях.



Самое важное при покупке залоговой квартиры – предусмотреть все возможные риски. И даже, несмотря на то, что покупка ипотечной недвижимости через банк является малорисковой сделкой, поскольку банк это лицо юридическое, находящееся под контролем многих финансовых государственных структур, все же, участие опытного специалиста при сделке поможет избежать многих сложностей и дальнейших судебных споров.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Сроки обмена бракованного товара по законодательству

В соответствии с законодательством России потребителю предоставляется право на возврат товара обратно в магазин в случае обнаружения дефектов, в появлении которых вины покупателя нет. Большинство граждан понимают, что у них ...

Деньга»: срочный займ наличными или на карту до 100 000 рублей

Компания «Деньга» выдает деньги гражданам России. Получите до 100 000 рублей уже в день обращения. Быстрое решение Минимум отказов Офисы по всей России Процентная ставка от 0,001% в день! Один ...

Деньга»: срочный займ наличными или на карту до 100 000 рублей

Компания «Деньга» выдает деньги гражданам России. Получите до 100 000 рублей уже в день обращения. Быстрое решение Минимум отказов Офисы по всей России Процентная ставка от 0,001% в день! Один ...

Бинбанк кредитная карта: условия, проценты и программы банка

Бинбанк кредитная карта: условия, проценты и программы банка Удобным и доступный финансовый инструмент являются кредитные карты, они помогает человеку не только приобретать нужные товары и оплачивать услуги в любой момент ...

Бинбанк кредитная карта: условия, проценты и программы банка

Бинбанк кредитная карта: условия, проценты и программы банка Удобным и доступный финансовый инструмент являются кредитные карты, они помогает человеку не только приобретать нужные товары и оплачивать услуги в любой момент ...

Бинбанк кредитная карта: условия, проценты и программы банка

Бинбанк кредитная карта: условия, проценты и программы банка Удобным и доступный финансовый инструмент являются кредитные карты, они помогает человеку не только приобретать нужные товары и оплачивать услуги в любой момент ...

Деньга займ – онлайн заявка

Срочно необходима определенная денежная сумма, а оформить кредит в банке нет времени? Конечно, деньги можно снова занять у знакомых или одолжить у родственников. Но намного проще и быстрее воспользоваться сервисом ...

Деньга займ – онлайн заявка

Срочно необходима определенная денежная сумма, а оформить кредит в банке нет времени? Конечно, деньги можно снова занять у знакомых или одолжить у родственников. Но намного проще и быстрее воспользоваться сервисом ...

Заявка на кредит-онлайн в «УБРиР» банк за 15 минут!

Если Вы нуждаетесь в материальной поддержке, за помощью лучше обратиться в учреждения, которые занимаются кредитованием населения. В Уральском банке реконструкции и развития Вам на выгодных условиях и в короткие сроки ...

Заявка на кредит-онлайн в «УБРиР» банк за 15 минут!

Если Вы нуждаетесь в материальной поддержке, за помощью лучше обратиться в учреждения, которые занимаются кредитованием населения. В Уральском банке реконструкции и развития Вам на выгодных условиях и в короткие сроки ...

Зарплатная карта Сбербанка, Виды, условия и отзывы о картах

Времена, когда люди толпились в очереди в бухгалтерию, чтобы получить заработную плату ушли. Сегодня большей части сотрудников крупных организаций деньги поступают на банковскую карту, среди которых часто встречается зарплатная карта ...

Обмен товара по гарантии согласно закону о ЗПП

Опираясь на Федеральный закон «О защите прав потребителя», каждый гражданин имеет полное право связаться с магазином, где он приобретал продукцию, на протяжении всего срока гарантии, который предоставлен на изделие. Обязанность ...

Розыск людей по фамилии

Розыск людей. Как узнать, находится в розыске человек или нет? Каждый год в региональный и федеральный розыск в России объявляются более 100 тысяч граждан. В зависимости от основания, по которому ...

Возможен ли обмен товара без чека по законодательству?

Может возникнуть ситуация, что, вернувшись домой с покупкой, покупатель может понять, что приобрел изделие, которое ему не подходит или не устраивает по определенным параметрам и характеристикам, например, по размеру, форме, ...

Как оформить наследство, если нет завещания по законам РФ?

Среди граждан, которым предстоит получать наследство, очень распространено мнение о том, что этот процесс неизбежно связан с волокитой, сбором многочисленных документов и требует больших денежных затрат. На самом деле все ...

Банк Тинькофф: кредит наличными, отзывы

Оформить заявку и получить ответ из банка всего за 30 минут→ Если вы желаете взять в банке Тинькофф кредит наличными, а также ищете отзывы по этой теме, эта статья для ...

Банк Тинькофф: кредит наличными, отзывы

Оформить заявку и получить ответ из банка всего за 30 минут→ Если вы желаете взять в банке Тинькофф кредит наличными, а также ищете отзывы по этой теме, эта статья для ...

Мошенничество с займами

Мошенничество с онлайн-займами. Как воруют ваши деньги? Простота оформления онлайн-займов привлекает не только честных соискателей микрокредитов, но и мошенников. Случаев и ситуаций, когда злоумышленники оформляют займ на имя другого человека ...

Мошенничество с займами

Мошенничество с онлайн-займами. Как воруют ваши деньги? Простота оформления онлайн-займов привлекает не только честных соискателей микрокредитов, но и мошенников. Случаев и ситуаций, когда злоумышленники оформляют займ на имя другого человека ...

Туры в рассрочку – туроператор TEZ TOUR

Отпуск на носу, а вы еще не решили, куда поехать? Это не проблема! С помощью TEZ TOUR вы сможете приобрести любые туры в рассрочку и уехать отдыхать прямо сейчас, не ...

Оформить микрозайм просто в мфо «ваши деньги»

Как выгодно взять микрозайм в МФО Ваши Деньги в 2018 году Микрофинансовая компания Ваши Деньги предлагает клиентам взять микрокредит с незначительной процентной ставкой и без большого пакета документов. В МФО ...

Яндекс.Метрика