Главная » Ваш юрист » Как купить залоговую квартиру

Как купить залоговую квартиру

В последние годы на рынке недвижимости резко вырос спрос на залоговые квартиры. Чем обусловлен высокий спрос на данный вид недвижимого имущества, как оформляется покупка ипотечной квартиры и насколько высоки риски покупки обремененного жилья – читайте в нашей статье.

Что такое залоговая квартира? Это объект жилой недвижимости, находящийся под обременением у банка-кредитора, это может быть как ипотечное кредитование, так и иной кредитный продукт, взятый заемщиком под залог недвижимости. В случае нарушения заемщиком кредитного договора в части внесения платежей в течение определенного периода времени, банк переводит залоговое имущество в свою собственность и выставляет на торги с целью реализации и возврата долга (в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ и ст.37 и 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости). Такая система дает возможность купить залоговую квартиру у банка на обоюдно выгодных условиях.

Основными причинами продажи залоговых квартир являются, как правило, невозможность выплаты ипотечного кредита или желание инвестировать средства в другой объект недвижимости (например, в случае объектов «долгостроев»). Отметим, что продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда, поскольку ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Соответственно, единственным выходом из сложного положения, возникшего между заемщиком и банком, является урегулирование спора в досудебном порядке и реализация объекта жилой недвижимости по обоюдному согласию.



Желающие купить ипотечную квартиру с обременением у банка вместе с положительными моментами как правило, это квартиры в новостройках в хорошем техническом состоянии с проверенными документами и оценены страховой компанией, приобретают и риски по вопросам потери не только приобретаемого жилья, но и вложенных средств. Поскольку оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру, являющейся залогом, как правило, хранится в банке, это значит, что потенциальный покупатель не сможет ознакомиться с документами предварительно перед подписанием договора, даже если он уплатит задаток. В данном случае существует риск, что продавец может получить задаток от нескольких разных лиц.

Несмотря на то, что многие агентства недвижимости считают сделки по купле-продаже залоговых квартир довольно специфичными, это еще не повод отказываться от своей мечты – купить недорого собственное жилье.

Рассмотрим несколько вариантов покупки залоговой квартиры.

1. Как купить ипотечную квартиру непосредственно у должника.

Данный вариант приобретения объекта жилой недвижимости предполагает обязательное наличие письменного разрешения кредитной организации на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка. Как правило, организация, выдавшая ипотечный кредит, дает согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.

Главная особенность такой сделки право собственности на квартиру оформляется с обременением, снимать которое придется уже новому собственнику. Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения.



Информацию по наличию на квартире залогового обременения можно получить из выписки из ЕГРП или из сведений в свидетельстве о праве собственности.

2. Как купить ипотечную квартиру через переоформление кредита.

На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга. В этом случае банк принимает решение в индивидуальном порядке с учетом проверки платежеспособности нового заемщика, и в случае получения разрешения от банковской организации кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры. Сумма долга, выплаченная банку первоначальным заемщиком, возвращается последнему новым кредитором.

Стоит отметить, что сделки по передаче ипотеки новому лицу требуют особого внимания при подписании всех договоров.

3. Как купить залоговую квартиру у банка.

Купить квартиру у банка можно по определенной схеме, основным преимуществом данной сделки, несомненно, можно считать довольно низкую стоимость объекта жилой недвижимости, что обусловлено необходимостью срочной реализации залогового имущества, находящегося на момент продажи в собственности у банка. Как правило, стоимость залоговой квартиры снижается в зависимости от срока ее реализации, в рамках суда оценочная комиссия вправе определить скидку на квартиру от 5 до 10% от рыночной стоимости.



Алгоритм действий по проведению сделки по купле-продаже квартиры у банка зависит непосредственно от выбранного метода приобретения объекта жилой недвижимости:

  • Передача задатка покупателем продавцу реализуемой квартиры.

Основное преимущество данной процедуры – покупка квартиры без обременения. Недостатки сделки: длительное время на оформления документов и риск возврата внесенных денег в судебном порядке в случае, если продавец откажется от сделки.

  • Если покупатель готов купить квартиру с обременением.

Данная процедура предполагает покупку жилья с последующим снятием обременения покупателем самостоятельно, после полной выплаты ипотечного кредита. В плане сохранности средств продавец находится в полной безопасности. Недостатки сделки больше касаются покупателя: длительный вывод объекта недвижимости из-под залогового обременения, возможны дополнительные условия кредитования и повышение процентной ставки.

  • Купить залоговую квартиру у банка через аккредитивный счёт или банковскую ячейку.

Данная процедура оформления сделки представляет собой два этапа передачи денег: часть денег выплачивается банковской организации в елях погашения остатка по кредиту, вторая часть передается продавцу жилого объекта недвижимости. Покупатель квартиры открывает два счета или закладывает средства в две разные банковские ячейки, и только после прохождения государственной регистрации квартиры в частную собственность заложенные деньги передаются по назначению.



Как итог: данная процедура оформления сделки по купле-продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, является безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку снятие обременения и переход объекта недвижимости в частную собственность происходят одновременно. Единственный недостаток данного способа покупки залоговой квартиры у банка – риск банкротства кредитной организации.

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры у банка

Согласно действующему законодательству, перечень документов для сделки по купле-продаже залоговой квартиры включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРП, в которой имеется информация об обременении и залогодержателе (банке).
  • Оригинал и копия технического паспорта на квартиру.
  • Кредитный ипотечный договор продавца.
  • Закладная на квартиру.
  • Банковские документы, подтверждающие совершение сделки.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, которым подтверждается оставшаяся сумма долга заемщика перед банковской организацией.

Важно! Банк вправе выдвинуть дополнительные требования к обеим сторонам сделки, к примеру, регистрация договора у определенного нотариуса.

Какие существуют риски, если принято решение купить залоговую квартиру у банка

Приобретение ипотечной квартиры несет собой не только положительные моменты, а именно, низкую стоимость жилья, но также и дополнительные риски. Так, несмотря на то, что сделка с участием банковской организации считается самой безопасной, продавец квартиры вполне может оспорить решение суда на каких-либо основаниях (например, невыгодные условия сделки, завышенные требования и т.д.), соответственно, покупатель сможет вернуть внесенный задаток опять-таки только через суд. В таких случаях рекомендуется заключить с продавцом недвижимости предварительное соглашение, которое обязательно должно содержать в себе условие об отсутствии каких-либо претензий к покупателю со стороны бывшего собственника и членов его семьи.



Определенные риски существуют и при покупке залоговой квартиры на открытых торгах: бывший владелец объекта недвижимости может предъявить претензии банковской организации, в частности это может быть претензия о несоответствии условий квартиры параметрам, которые закреплены в договоре купле-продажи.

Существенно рискует покупатель залогового имущества, если в реализуемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, причем это может быть выполнено автоматически, поскольку согласно действующему законодательству, дети после рождения прописываются вместе с матерью, и продавец не поставил об этом в известность покупателя. В качестве дополнительной гарантии в таких случаях специалисты рекомендуют оформлять титульное страхование.

Также, специалисты не рекомендуют участвовать в торгах по продаже недвижимости, если отсутствует на то согласие первоначального заемщика. В данном случае существуют риски оспаривания заемщиком решения суда и правомерности сделки.

Преимущества от сделки по купле-продаже залоговой квартиры у банка

Если говорить объективно, что купля-продажа залоговой квартиры через банковскую организацию можно назвать предприятием выгодным, как для продавца, так и для покупателя:

  • Во-первых, банк, выступая в качестве продавца, получает причитающиеся ему средства для дальнейшего использования их в совершении различных финансовых операций в рамках своей профильной деятельности.
  • Во-вторых, бывший владелец снимает с себя бремя долговых обязательств и приобретает статус финансово независимого.
  • В-третьих, покупатель квартиры, становясь новым заемщиком у банка, приобретает жилье на льготных условиях.



Самое важное при покупке залоговой квартиры – предусмотреть все возможные риски. И даже, несмотря на то, что покупка ипотечной недвижимости через банк является малорисковой сделкой, поскольку банк это лицо юридическое, находящееся под контролем многих финансовых государственных структур, все же, участие опытного специалиста при сделке поможет избежать многих сложностей и дальнейших судебных споров.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Можно ли оспорить завещание после смерти завещателя?

Завещание – это один из видов гражданских сделок. На него распространяют действие нормы гражданского законодательства, но по причине особенности сделки в односторонности, имеются нюансы. Сделка в гражданском поле имеет свойство ...

Какие документы нужны для усыновления/удочерения ребенка

Процесс усыновления требует не только взвешенного решения и понимания его судьбоносного характера, но и правильной оценки собственного ресурса. Именно поэтому, а отнюдь – не из-за прихоти бюрократической системы, усыновителям приходится ...

Увольнение за прогулы нюансы и пошаговая инструкция

Нередко сотрудники организаций начинают злоупотреблять свои служебным положением, а зачастую просто халатно относиться к режиму рабочего времени, установленном на предприятии. Злоупотребления заключаются в систематических опозданиях, а некоторые работники совершают более тяжёлый ...

Как выглядит бланк заявления на развод в мировой суд?

В мировой суд за разводом обращаются супруги, у которых есть дети, возрастом до 18 лет, но нет споров по поводу их дальнейшего будущего. Имущественные вопросы также должны быть легко решаемы ...

Как сменить прописку: какие нужны документы, процедура, сроки

Государственная услуга смены регистрации часто откладывается «на потом»: боязнь долгих очередей, подготовки бумаг, слабое понимание последовательности действий. В конечном итоге отсутствие прописки обнаруживается в самый неподходящий момент. Получение загранпаспорта, подача ...

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются ...

Как разрешить индивидуальный трудовой спор: все моменты от А до Я

Индивидуальные трудовые споры могут возникать спонтанно, но решаться должны организованным путём. Именно потому, что разрешение трудового спора регламентировано проведением соответствующих процедур, сотрудники предприятия могут работать спокойно и чувствовать себя на ...

Кто и как может оформить субсидию на квартплату?

Что такое субсидии на оплату коммунальных услуг? Как говорил один герой мультфильма: «Это, понимаешь, такая нужная вещь». Субсидии являются действительно необходимым средством, позволяющим малоимущим слоям населения компенсировать свои траты на ...

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с ...

Хочешь развестись? Узнай, сколько стоит расторжение брака в России!

Развод больно бьет по самолюбию супругов. Чтобы официальная процедура расставания не ударила еще и по кошельку, разумнее всего смирить эмоции и самостоятельно договориться об обязанностях перед своими несовершеннолетними детьми и ...

Как страхуется сделка при покупке квартиры?

При приобретении заветных квадратных метров следует быть предельно осторожным. Нередко можно столкнуться с недобросовестными продавцами, которые хотят поживиться на беспечных людях. Необходимо максимально защититься от возможного признания сделки недействительной. … ...

Как восстановить документы на квартиру?

В довольно неприятной ситуации может оказаться каждый человек – потеря документов, подтверждающих право на владение жилой площадью. Для начала необходимо перебрать в голове все варианты потери документов, а также исключить ...

Раздел наследственного имущества, или как сохранить лицо

Влюбленные, предлагая жизнь в браке, редко думают сразу о разводе, поэтому не прописывают взаимные обязательства в брачном контракте, не собирают квитанции при покупках. Это усложняет разделение имущества в случае развода ...

Как проходит сделка купли-продажи квартиры: юридические и практические аспекты

Сегодня рынок недвижимости активен, как никогда. Редко какому человеку удается прожить, не столкнувшись хоть раз с необходимостью продажи либо покупки квартиры или дома. Когда подобная надобность появляется, возникает множество вопросов о том, ...

Доверенность на представление интересов в страховой компании

Доверенность на представлении интересов, подаваемая в страховую компанию – это особый вид документа, выдаваемый одним физическим или юридическим лицом, другому лицу для представления его интересов перед третьим лицом. [ps2id url=offset=]Рукописные ...

Раздел общего имущества супругов имущества при разводе

Раздел имущество при разводе — процедура не из приятных. Здесь далеко не всегда удается обойтись без драм и скандалов. Когда вопрос не удается решить полюбовно, он переводится в юридическую плоскость ...

Каким образом устанавливается очередность наследования при вступлении в наследство по закону ?

Оформление завещаний в наше время – обычная практика. Чуть ли не каждый гражданин России хоть раз задумывался об этом, а некоторые люди преклонного возраста уже о нем позаботились. Завещание дает ...

Моральный ущерб в денежном эквиваленте: как оценить?

Каждый человек, в отношении которого было совершено преступление, испытывает страдания, нравственные или физические. Вопрос о необходимости компенсации морального вреда появляется всякий раз, когда рассматривается дело о нарушении неимущественных прав человека. ...

Составление заявления о принятии наследства по закону и образец данного документа и его исковой формы

По закону для оформления наследства требуется его официальное принятие. Таковое может быть осуществлено посредством фактического принятия наследства либо после получения специального свидетельства, подтверждающего право на наследуемое имущество. Для получения оного ...

Характеристика с места жительства бланк и образец написания

Каждому гражданину хоть раз в жизни может понадобиться характеристика с места жительства. Этот востребованный документ могут запросить в учебные учреждения, суд, правоохранительные органы, и это далеко не весь список организаций, ...

Выселение собственника из жилого помещения возможно!

Главный принцип жилищного права – неприкосновенность жилища. Гражданин РФ может быть выселен из жилья лишь на основаниях, предусмотренных федеральными законами. При противоречии их положений действует Жилищный кодекс. … Дорогие читатели! ...

Яндекс.Метрика