Главная » Ваш юрист » Как купить залоговую квартиру

Как купить залоговую квартиру

В последние годы на рынке недвижимости резко вырос спрос на залоговые квартиры. Чем обусловлен высокий спрос на данный вид недвижимого имущества, как оформляется покупка ипотечной квартиры и насколько высоки риски покупки обремененного жилья – читайте в нашей статье.

Что такое залоговая квартира? Это объект жилой недвижимости, находящийся под обременением у банка-кредитора, это может быть как ипотечное кредитование, так и иной кредитный продукт, взятый заемщиком под залог недвижимости. В случае нарушения заемщиком кредитного договора в части внесения платежей в течение определенного периода времени, банк переводит залоговое имущество в свою собственность и выставляет на торги с целью реализации и возврата долга (в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ и ст.37 и 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости). Такая система дает возможность купить залоговую квартиру у банка на обоюдно выгодных условиях.

Основными причинами продажи залоговых квартир являются, как правило, невозможность выплаты ипотечного кредита или желание инвестировать средства в другой объект недвижимости (например, в случае объектов «долгостроев»). Отметим, что продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда, поскольку ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Соответственно, единственным выходом из сложного положения, возникшего между заемщиком и банком, является урегулирование спора в досудебном порядке и реализация объекта жилой недвижимости по обоюдному согласию.



Желающие купить ипотечную квартиру с обременением у банка вместе с положительными моментами как правило, это квартиры в новостройках в хорошем техническом состоянии с проверенными документами и оценены страховой компанией, приобретают и риски по вопросам потери не только приобретаемого жилья, но и вложенных средств. Поскольку оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру, являющейся залогом, как правило, хранится в банке, это значит, что потенциальный покупатель не сможет ознакомиться с документами предварительно перед подписанием договора, даже если он уплатит задаток. В данном случае существует риск, что продавец может получить задаток от нескольких разных лиц.

Несмотря на то, что многие агентства недвижимости считают сделки по купле-продаже залоговых квартир довольно специфичными, это еще не повод отказываться от своей мечты – купить недорого собственное жилье.

Рассмотрим несколько вариантов покупки залоговой квартиры.

1. Как купить ипотечную квартиру непосредственно у должника.

Данный вариант приобретения объекта жилой недвижимости предполагает обязательное наличие письменного разрешения кредитной организации на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка. Как правило, организация, выдавшая ипотечный кредит, дает согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.

Главная особенность такой сделки право собственности на квартиру оформляется с обременением, снимать которое придется уже новому собственнику. Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения.



Информацию по наличию на квартире залогового обременения можно получить из выписки из ЕГРП или из сведений в свидетельстве о праве собственности.

2. Как купить ипотечную квартиру через переоформление кредита.

На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга. В этом случае банк принимает решение в индивидуальном порядке с учетом проверки платежеспособности нового заемщика, и в случае получения разрешения от банковской организации кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры. Сумма долга, выплаченная банку первоначальным заемщиком, возвращается последнему новым кредитором.

Стоит отметить, что сделки по передаче ипотеки новому лицу требуют особого внимания при подписании всех договоров.

3. Как купить залоговую квартиру у банка.

Купить квартиру у банка можно по определенной схеме, основным преимуществом данной сделки, несомненно, можно считать довольно низкую стоимость объекта жилой недвижимости, что обусловлено необходимостью срочной реализации залогового имущества, находящегося на момент продажи в собственности у банка. Как правило, стоимость залоговой квартиры снижается в зависимости от срока ее реализации, в рамках суда оценочная комиссия вправе определить скидку на квартиру от 5 до 10% от рыночной стоимости.



Алгоритм действий по проведению сделки по купле-продаже квартиры у банка зависит непосредственно от выбранного метода приобретения объекта жилой недвижимости:

  • Передача задатка покупателем продавцу реализуемой квартиры.

Основное преимущество данной процедуры – покупка квартиры без обременения. Недостатки сделки: длительное время на оформления документов и риск возврата внесенных денег в судебном порядке в случае, если продавец откажется от сделки.

  • Если покупатель готов купить квартиру с обременением.

Данная процедура предполагает покупку жилья с последующим снятием обременения покупателем самостоятельно, после полной выплаты ипотечного кредита. В плане сохранности средств продавец находится в полной безопасности. Недостатки сделки больше касаются покупателя: длительный вывод объекта недвижимости из-под залогового обременения, возможны дополнительные условия кредитования и повышение процентной ставки.

  • Купить залоговую квартиру у банка через аккредитивный счёт или банковскую ячейку.

Данная процедура оформления сделки представляет собой два этапа передачи денег: часть денег выплачивается банковской организации в елях погашения остатка по кредиту, вторая часть передается продавцу жилого объекта недвижимости. Покупатель квартиры открывает два счета или закладывает средства в две разные банковские ячейки, и только после прохождения государственной регистрации квартиры в частную собственность заложенные деньги передаются по назначению.



Как итог: данная процедура оформления сделки по купле-продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, является безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку снятие обременения и переход объекта недвижимости в частную собственность происходят одновременно. Единственный недостаток данного способа покупки залоговой квартиры у банка – риск банкротства кредитной организации.

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры у банка

Согласно действующему законодательству, перечень документов для сделки по купле-продаже залоговой квартиры включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРП, в которой имеется информация об обременении и залогодержателе (банке).
  • Оригинал и копия технического паспорта на квартиру.
  • Кредитный ипотечный договор продавца.
  • Закладная на квартиру.
  • Банковские документы, подтверждающие совершение сделки.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, которым подтверждается оставшаяся сумма долга заемщика перед банковской организацией.

Важно! Банк вправе выдвинуть дополнительные требования к обеим сторонам сделки, к примеру, регистрация договора у определенного нотариуса.

Какие существуют риски, если принято решение купить залоговую квартиру у банка

Приобретение ипотечной квартиры несет собой не только положительные моменты, а именно, низкую стоимость жилья, но также и дополнительные риски. Так, несмотря на то, что сделка с участием банковской организации считается самой безопасной, продавец квартиры вполне может оспорить решение суда на каких-либо основаниях (например, невыгодные условия сделки, завышенные требования и т.д.), соответственно, покупатель сможет вернуть внесенный задаток опять-таки только через суд. В таких случаях рекомендуется заключить с продавцом недвижимости предварительное соглашение, которое обязательно должно содержать в себе условие об отсутствии каких-либо претензий к покупателю со стороны бывшего собственника и членов его семьи.



Определенные риски существуют и при покупке залоговой квартиры на открытых торгах: бывший владелец объекта недвижимости может предъявить претензии банковской организации, в частности это может быть претензия о несоответствии условий квартиры параметрам, которые закреплены в договоре купле-продажи.

Существенно рискует покупатель залогового имущества, если в реализуемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, причем это может быть выполнено автоматически, поскольку согласно действующему законодательству, дети после рождения прописываются вместе с матерью, и продавец не поставил об этом в известность покупателя. В качестве дополнительной гарантии в таких случаях специалисты рекомендуют оформлять титульное страхование.

Также, специалисты не рекомендуют участвовать в торгах по продаже недвижимости, если отсутствует на то согласие первоначального заемщика. В данном случае существуют риски оспаривания заемщиком решения суда и правомерности сделки.

Преимущества от сделки по купле-продаже залоговой квартиры у банка

Если говорить объективно, что купля-продажа залоговой квартиры через банковскую организацию можно назвать предприятием выгодным, как для продавца, так и для покупателя:

  • Во-первых, банк, выступая в качестве продавца, получает причитающиеся ему средства для дальнейшего использования их в совершении различных финансовых операций в рамках своей профильной деятельности.
  • Во-вторых, бывший владелец снимает с себя бремя долговых обязательств и приобретает статус финансово независимого.
  • В-третьих, покупатель квартиры, становясь новым заемщиком у банка, приобретает жилье на льготных условиях.



Самое важное при покупке залоговой квартиры – предусмотреть все возможные риски. И даже, несмотря на то, что покупка ипотечной недвижимости через банк является малорисковой сделкой, поскольку банк это лицо юридическое, находящееся под контролем многих финансовых государственных структур, все же, участие опытного специалиста при сделке поможет избежать многих сложностей и дальнейших судебных споров.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Статья 19 ГПК РФ

Статья 19 ГПК РФ. Заявления о самоотводах и об отводах 1. При наличии оснований для отвода, указанных в статьях 16 — 18 настоящего Кодекса, мировой судья, судья, прокурор, секретарь судебного ...

Статья 147 ГПК РФ

Статья 147 ГПК РФ. Определение суда о подготовке дела к судебному разбирательству (Действующая редакция статьи 147 ГПК РФ) 1. После принятия заявления судья выносит определение о подготовке дела к судебному ...

Какие документы нужны для прописки в квартиру

Термин «прописка» в России используется давно. Но это слово уже не имеет юридического значения. На самом деле в Российской Федерации с 1993 года действует система регистрации по месту жительства или ...

Статья 103 ГПК РФ

Статья 103 ГПК РФ. Возмещение судебных расходов, понесенных судом в связи с рассмотрением дела 1. Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец ...

Исковое заявление о взыскании неустойки

Образец искового заявления о взыскании неустойки, с учетом последних изменений законодательства. Неустойка является одним из способов обеспечения выполнения обязательств, определяется во многих законодательных актах и в основном служит денежной компенсацией ...

Заявление расчет задолженности по алиментам

Заявление о расчете задолженности по алиментам подается судебному приставу-исполнителю, в чьем производстве находится исполнительное производство по взысканию алиментов. Расчет задолженности необходим в случаях, если алименты не выплачивались длительное время, а ...

Исковое заявление о задолженности по алиментам

Исковое заявление о задолженности по алиментам подается в суд, когда определенный судебным приставом-исполнителем размер задолженности по алиментам нарушает интересы одной из сторон исполнительного производства. Для того, чтобы взыскать алименты, необходимо ...

Статья 67 ГПК РФ

(официальная действующая редакция, полный текст статьи 67 ГПК РФ) 1. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 2. ...

Возражения на исковое заявление

Возражение по иску является одним из способов защиты, который может быть применен ответчиком. Выбор такого способа защиты ответчиками очень распространен, поскольку он универсален, позволяет ответчику строить защиту в несколько этапов, ...

Заявление о приостановлении производства по делу

Образец заявления о приостановлении производства по гражданскому делу, с учетом последних изменений законодательства. Приостановление производства по делу означает, что никаких процессуальных действий по нему судом не проводится. Суд не назначает ...

Статья 376 ГПК РФ

Статья 376 ГПК РФ. Право на обращение в суд кассационной инстанции (официальная действующая редакция, полный текст статьи) 1. Вступившие в законную силу судебные постановления, за исключением судебных постановлений Верховного Суда ...

Статья 191 ГПК РФ

Статья 191 ГПК РФ. Возобновление рассмотрения дела по существу (Официальная редакция статьи 191 ГПК РФ) 1. Лица, участвующие в деле, их представители в своих выступлениях после окончания рассмотрения дела по ...

Сколько пенсия у Олимпийского чемпиона в России?

В России есть большое количество выдающихся людей, которые имеют значительные заслуги перед отечеством, например, олимпийские чемпионы. Для граждан этой категории существует ФЗ, в котором дано определение о дополнительном материальном обеспечении ...

Сколько пенсия у Олимпийского чемпиона в России?

В России есть большое количество выдающихся людей, которые имеют значительные заслуги перед отечеством, например, олимпийские чемпионы. Для граждан этой категории существует ФЗ, в котором дано определение о дополнительном материальном обеспечении ...

Калькулятор госпошлины 2017 года, точный расчет госпошлины в суд

Используйте наш калькулятор госпошлины в суд. Вы легко можете самостоятельно рассчитать размер государственной пошлины. Для этого выберите категорию пошлины, укажите (при необходимости) цену иска и получите размер госпошлины, которую нужно ...

Заявление о выдаче дубликата судебного приказа

Образец заявления о выдаче дубликата судебного приказа, с учетом действующего последних изменений законодательства. Судебный приказ выдается судом в случае рассмотрения гражданского дела в приказном производстве. Судебный приказ сам является исполнительным ...

Заявление о сроке по жалобе на судебного пристава

Заявление о восстановлении срока по жалобе на судебного пристава-исполнителя Образец заявления (ходатайства) о восстановлении срока по жалобе на судебного пристава-исполнителя с учетом последних изменений законодательства. В __________________________ (наименование суда) Заявитель: ...

Статья 128 ГПК РФ

Статья 128 ГПК РФ. Извещение должника о вынесении судебного приказа Судья высылает копию судебного приказа должнику, который в течение десяти дней со дня получения приказа имеет право представить возражения относительно ...

Статья 165 ГПК РФ

Статья 165 ГПК РФ. Разъяснение лицам, участвующим в деле, их процессуальных прав и обязанностей Председательствующий разъясняет лицам, участвующим в деле, их процессуальные права и обязанности, а сторонам также их права, ...

Отзыв ходатайства

Образец заявления об отзыве своего ходатайства до его разрешения судом в гражданском деле, с учетом последних изменений законодательства. Заявление перед судом ходатайств является правом любого лица, участвующего в рассмотрении гражданского ...

Исковое заявление о признании недостойным наследником

Исковое заявление о признании недостойным наследником Образец искового заявления в суд о признании недостойным наследником и отстранении от наследования недостойного наследника В ___________________________ (наименование суда) Истец: _______________________ (ФИО полностью, адрес) ...

Яндекс.Метрика